Vad är en detaljplan och vad innebär byggrätt?
Enligt Plan- och bygglagen är det kommunens ansvar att reglera användning och bebyggelse av mark- och vattenområden. Detta görs på tre nivåer:
- Översiktsplan – övergripande markanvändning för hela kommunens yta.
- Områdesbestämmelser – kan reglera grunddragen i mark- och vattenanvändning, men ger ingen byggrätt.
- Detaljplan – en detaljerad reglering av hur mark- och vattenområden ska användas inom ett begränsat område.
En detaljplan kan reglera var nya byggnader får placeras, hur stora eller höga de får vara eller hur långt det ska vara mellan hus och tomtgräns. Det som anges i detaljplanen blir bindande för kommande bygglovsprövningar. Detta brukar benämnas ”byggrätt”.
Stora delar av en kommuns yta kan vara utanför detaljplan och områdesbestämmelse, till exempel i områden där det inte finns sammanhållen bebyggelse eller anläggningar. I sådant fall finns ingen definierad byggrätt att förhålla sig till i sin bygglovsansökan.
Vad är en områdesbestämmelse?
Områdesbestämmelser kan exempelvis reglera största tillåtna area på ett fritidshus och i vad mån det krävs bygglov för vissa åtgärder. De kan också reglera placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter. Områdesbestämmelser ger dock ingen byggrätt.
Detaljplaner gäller alltid över en områdesbestämmelse och vanligtvis begränsas områdesbestämmelser till platser som saknar detaljplan. Läs mer om områdesbestämmelser hos Boverket.
Var kan jag hitta detaljplanen som gäller för min fastighet?
Det går alltid att vända sig till er kommun med frågan om vilken detaljplan eller områdesbestämmelse som gäller för en viss fastighet. Om ni äger fastigheten går det också att logga in med BankID på tjänsten Min Fastighet hos Lantmäteriet och där se detaljplanen som gäller för fastigheten.
Många kommuner erbjuder idag digitala karttjänster där man kan söka fram gällande detaljplaner utifrån fastighetsbeteckning eller adress. Här är länkar till några kommuners karttjänster:
- Dala-, Härjedals- och Jämtlandsfjällen: Åre kommun, Härjedalens kommun, Bergs kommun, Älvdalens kommun
- Södra Norrlandskusten: Sundsvalls kommun, Hudiksvalls kommun, Ljusdals kommun, Söderhamns kommun, Gävle kommun, Sandvikens kommun
- Stockholm/Mälardalen: Uppsala kommun, Norrtälje kommun, Österåkers kommun, Vaxholms stad, Värmdö kommun, Nacka kommun, Tyresö kommun, Ekerö kommun, Haninge kommun, Nyköpings kommun
- Västkusten: Strömstads kommun, Tanums kommun, Sotenäs kommun, Lysekils kommun, Orust kommun, Tjörns kommun, Kungälvs kommun, Kungsbacka kommun, Varbergs kommun, Falkenbergs kommun
- Öland och Gotland: Region Gotland, Borgholms kommun, Mörbylånga kommun
Hittar du inte din kommun bland exemplen ovan? Det kan bero på att kommunen inte tillgängliggjort gällande detaljplaner via en digital karttjänst. Prova att kontakta kommunen och fråga om gällande detaljplan för er fastighet.
Hur läser man en detaljplan?
En detaljplan består av en plankarta och en planbeskrivning. Tillsammans definierar de byggrätten. Det finns inte någon enskild princip för hur byggregler redovisas på en plankarta, utan det kan variera från fall till fall. Kontakta gärna oss om ni behöver hjälp med att tolka innehållet i er detaljplan för att avgöra vad ni har rätt att bygga på just er fastighet.
Bilden ovan visar ett exempel på hur en plankarta kan se ut. Vi har för att exemplifiera markerat två områden – ett med rött och ett med grönt.
I det rödmarkerade området gäller följande: bostäder får byggas med en högsta byggnadsarea om 150 kvadratmeter per huvudbyggnad, och max två huvudbyggnader per fastighet med sammanlagd maximal byggnadsarea om 150 kvadratmeter. Ett uthus om 30 kvadratmeter får också byggas. Maximalt antal våningar är en, och vind får inredas (läs nedan om hur man definierar en våning). Om marklutningen gör att det är lämpligt får en suterrängvåning byggas i tillägg. Maximal taklutning är 35 grader.
I det grönmarkerade området gäller följande: bostäder får byggas med en högsta byggnadsarea om 150 kvadratmeter per huvudbyggnad, och max två huvudbyggnader per fastighet med sammanlagd maximal byggnadsarea om 150 kvadratmeter. Ett uthus om 30 kvadratmeter får också byggas. Maximalt antal våningar är en, och vind får inte inredas (läs nedan om hur man definierar en våning). Om marklutningen gör att det är lämpligt får en suterrängvåning byggas i tillägg. Maximal taklutning är 25 grader.
Vissa generella regler för utformningen av byggnader framgår också av plankartan. Det kan finnas fler regler att förhålla sig till i planbeskrivningen, så den behöver man också läsa för att få hela bilden av byggrätten.
Kontakta oss om ni har fler frågor eller vill ha hjälp med att reda ut byggrätten på er tomt!
Vad är byggnadsarea, bruttoarea, och boyta?
Det finns olika areamått som kan användas i en detaljplan.
Byggnadsarea (eller byggyta), som förkortas BYA, är enkelt förklarat den yta som byggnaden upptar på marken. Eftersom många fritidshusområden är detaljplanerade med en begränsning i byggnadsarea är det den yta som vi i första hand visar för våra husmodeller.
Bruttoarea, som förkortas BTA, är den sammanlagda ytan av alla våningsplan. Observera att bruttoarea mäts från fasadens utsida och att öppenarea inte ingår i bruttoarean. Vid snedtak mäts golvytan om takhöjden är minst 1,9 m på en mer än 0,6 m bred yta – då räknas ytan 0,6 m ut från den punkt där takhöjden är 1,9 m.
Boyta (eller boarea) regleras sällan i detaljplan. Det är ett invändigt mått där samma princip gäller vid snedtak som i fallet med bruttoarea. Vissa invändiga ytor kan klassificeras som biarea, exempelvis teknikutrymme utan tillgång inifrån huset, ett sammanhängande garage, ett inglasat uterum, inre delar av sluttningsvåning, källarplan eller ytor med begränsad användning som en oinredd vind.
Vad är ett 1-våningshus och ett 2-våningshus?
Den juridiska definitionen av ett våningsplan är inte helt enkel att greppa. Det kräver först att man förstår vad byggnadshöjd är (se nedan). Ett våningsplan räknas nämligen bara om golvnivån (eller för att vara exakt, golvbjälklagets översida) är mer än 0,7 m under byggnadshöjden.
Av alla våra hus är det endast serien Sonfjället som klassificeras som 2-våningshus. Övriga lofthus är samtliga utformade för att klassificeras som 1-våningshus.
Vad är byggnadshöjd, nockhöjd och takvinkel?
I de allra flesta fall är byggnadshöjden enkelt förklarat avståndet från marken till skärningspunkten mellan taket och ett plan i ytterväggens förlängning. Byggnadshöjd ska beräknas från medelmarknivå. Om det finns en takkupa kommer det dock att påverka byggnadshöjden, som enligt Plan- och byggförordningen mäts från medelmarknivå ”upp till skärningen mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak”.
Vad är mindre avvikelser från detaljplan?
Ett bygglov kan beviljas med mindre avvikelse från detaljplanen. Exakt vad som utgör en mindre avvikelse finns det inget generellt svar på utan det prövas från fall till fall i en sammanvägd bedömning.
Har ni fler frågor? Kontakta oss!
Kontakta oss om ni har fler frågor, vill ha hjälp med att reda ut byggrätten på er tomt eller vill diskutera ert byggprojekt vidare.
